日前，海南省發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)明確，對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。“為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度。”

按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，相比蘇州松綁現房銷售的政策，海南的政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現房銷售防范爛尾樓的出現。對于開發商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。

值得注意的是，除實行現房銷售制度外，《通知》還提出發展安居型商品住房；對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

“政策總體上以偏緊為導向，進一步體現了當前海南穩定房地產市場的決心。”嚴躍進說。

對樓市、購房者有何影響？

據了解，安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售。安居房限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，是具有政策保障性質的商品住房。

海南省住建廳稱，發展安居型商品住房，是為滿足本地居民家庭和引進人才住房需求。

嚴躍進認為，相關規定和當前海南自貿區和自由港的建設有很大的關系。安居房制度體現了供給側結構性改革的導向，對今年各地住房制度改革，尤其是住房產品的創新等有較為明顯的啟發意義。

“海南本地戶籍購第三套房的比例非常低，這一新的規定對樓市影響不大。”中原地產首席分析師張大偉認為，疫情下海南調控的措施雖然力度有限，但畢竟是升級調控。

“總結一句話，就是要想買房，先落戶。”同策集團首席分析師張宏偉對海南此舉的整體點評為，通過戶籍政策、現售政策、限購政策，海南的政策導向是想盡可能的讓在海南買房的人首先落戶，這一定程度能抑制純投資的客戶。

 其他城市會跟進取消商品房預售嗎？

“目前其他城市加碼的可能性不算高。”張宏偉表示，現在房地產行業處于一個調整階段，資金面比較緊張，不可能這么快全部取消預售制度，其他城市后續怎樣開展還是一個漫長的過程。

“現售可以避免出現貨不對板，但預售也有利于開發融資。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，與其他國家相比，我國一些樓盤開發規模較大，再加上有開發期限限制等原因，很難像國外開發商那樣，拿一塊地慢慢開發，再銷售現房。

目前預售依然是我國房地產相關法律和條例中所允許的銷售方式。樓建波說，“不管是現售還是預售，都得根據不同地區的實際情況來判斷，這也符合目前房地產市場調控‘因城施策’的要求。”