編輯按：海天密碼旨在幫助地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團實現(xiàn)成本管理的終極目標，幫助集團控制成本，鑄造集團項目成本造價遠遠低于同等規(guī)模項目這一奇跡。前幾期雜志先后為大家?guī)�來了海天密碼112310之“1”——幫助企業(yè)建立起1個屬于自己的成本管理體系；海天密碼112310之“12”——12個月動態(tài)成本報表；海天密碼112310之“3”——3項重要的關鍵點技術支持：設計階段優(yōu)化（限額設計）、合約規(guī)劃（招標管理、合同管理）、采購咨詢（集中采購）；“1”、“12”“3”，都是為了最終實現(xiàn)“10”——使集團所屬項目成本控制在低于市場水平5%-10%這一成本節(jié)約目標。如若比擬海天密碼112310之“1”，則屬于“內(nèi)功心法”，其目的在于打好成本管理的基礎；海天密碼112310之“3”，其目的則是成就集團成本管控的“拳腳行云”；海天密碼112310之“12”功效在于指點集團“兵器武藝”的熟練運用。團成本管控已修煉好“內(nèi)功心法”，“拳腳功夫”亦如行云流水，“兵器武藝”十八般樣樣種種皆是精通，必能最大限度管控好成本，笑傲同級別的項目成本管控。

　　這期編者就海天密碼的際運用為大家?guī)�來一個案例，同大家一起來探究一下海天咨詢是怎樣幫助集團成就“一代宗師”的。該案例所涉及客戶因保障其項目商業(yè)機密的需求，故代稱J公司。J公司該項目建筑面積約為21萬㎡，合同預估總造價3.4億元，自2009年4月開始實施，2012年3月份結(jié)束，海天公司承擔了它的解決方案類服務，這個項目的實施的過程是這樣的。

　　壹“內(nèi)功心法”修煉篇：構(gòu)建成本管理體系

　　（一）海天為J公司進行企業(yè)成本控制發(fā)展階段分析

　　根據(jù)海天咨詢多年的成本控制經(jīng)驗，海天咨詢成本控制專家組對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制狀態(tài)進行了分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制從初級到高級要經(jīng)過三個階段。第一階段是被動成本核算；第二階段是主動成本控制；第三階段是戰(zhàn)略性成本資源優(yōu)化配置。（詳見表一）

　　J公司目前亦是處于成本控制發(fā)展第二階段的前期，即主動成本控制階段的前期。據(jù)此，海天咨詢依據(jù)和國內(nèi)其他開發(fā)商合作時的成本管理經(jīng)驗，組織工程咨詢專家組為J公司建立了一套成本控制的解決方案，通過該解決方案將J公司公司成本控制推向第二階段成熟期，并為進入第三階段做準備。

　　（二）海天為J公司制定的成本管理主線流程（詳見表二）

　　(三)海天成本控制文件體系（詳見表三）

     海天在幫助J公司建立起屬于他們自己的成本管理體系后，進一步助其修煉好“內(nèi)功心法”，接下來就是為其提供關鍵環(huán)節(jié)的技術支持，助其“拳腳行云”。

　　貳“拳腳行云”修煉篇：成本控制關鍵環(huán)節(jié)技術支持

　　話說天下武學出少林，拳腳修煉自然要從少林派杰出武藝中學起。

　　（一）金剛般若掌：經(jīng)濟優(yōu)化J公司設計方案

　　1、設計概算與實際建設成本存在差異

　　工程設計階段是建設項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是確定和控制工程造價的重點階段。方案設計要做到技術與藝術、技術與經(jīng)濟的合理統(tǒng)一。

　　調(diào)查表明設計費用一般只占工程總造價的１％，但對整體工程造價的影響卻高達75%以上。設計方案是每個項目能否做到少投入、高產(chǎn)生、合理使用人、財、物，取得最優(yōu)經(jīng)濟效益的關鍵。但是由于專業(yè)的限制，設計人員主要從“使用功能”、“建筑藝術”上考慮設計方案，對項目建設成本不會太重視，同時設計人員也缺少實際成本方面的數(shù)據(jù)庫，設計概算可能與實際建設成本存在一定出入。

　　2、設計單位預算和內(nèi)部預算對比分析

　　設計施工圖紙出來以后，組織成本管理人員編制施工圖預算，通過公司內(nèi)部施工圖預算與設計單位出具的施工圖預算對比，找出差異，并分析對應指標，形成書面記錄。為后續(xù)指標分析提供對比信息。

　　3、指標分析、對比

　　根據(jù)J公司工程的特點，對指標進行分析、對比，如果超過控制指標值，應與設計人員溝通調(diào)整。在對指標分析時應對工程的特征進行詳細描述，保證相比較的項目要有可對比性。（詳見表四）

　　（二）達摩伏虎拳：為J公司做合約規(guī)劃

　　1、合約規(guī)劃的六大內(nèi)容

　　2、合約規(guī)劃模板式樣

　　在外家掌法金剛般若掌（經(jīng)濟優(yōu)化J公司設計方案）及拳法達摩伏虎拳（為J公司做合約規(guī)劃）都已修習完畢，便是需要修習一門功夫?qū)⒍�者融會貫通，合而利用：龍象羅漢功（集中采購）。

　　（三）龍象羅漢功：集中采購

　　1、集中采購的目的:降低采購成本。集中采購是對集團內(nèi)部采購的控制方式，是集團內(nèi)部采購管理的必然趨勢。在集團層面中，需要進行統(tǒng)一集中的供應商分類管理與評估、采購品相的分類管理、采購價格管理、采購招投標管理，根據(jù)不同的物質(zhì)采用有效的采購戰(zhàn)略，并進行物質(zhì)的集中訂購業(yè)務和集中結(jié)算業(yè)務，構(gòu)建集團統(tǒng)一的采購平臺，加強對供應商的管理，提高供應商服務水平。集團集中采購事業(yè)部負責匯集分子公司的采購申請并進行調(diào)整匯總，分子公司根據(jù)總部收貨指令進行收貨入庫，反饋收貨狀況給總部，形成集團統(tǒng)一的采購計劃。

　　2、集中采購的模式。為實現(xiàn)集團采購業(yè)務集中管控的需求，集中采購包括以下幾種模式的應用：集中定價、分開采購；集中訂貨、分開收貨付款；集中訂貨、分開收貨、集中付款；集中采購調(diào)撥等運作模式。具體采用哪種模式要看集團與分公司的運營模式。

　　3、集中采購的功能。集中采購有8大功能，具體如下。

　　統(tǒng)一采購基礎資料。集團采購的基礎資料是集團統(tǒng)一管控的基礎，集團內(nèi)統(tǒng)一供應商編碼、名稱和基礎屬性，并通過集團統(tǒng)一分配方式授權給下屬企業(yè)使用，保證集團內(nèi)供應商等基礎資料的唯一性，而下屬企業(yè)還可以個性化修改相關財務資料和采購資料，使得采購基礎資料在統(tǒng)一的基礎上實現(xiàn)差異性業(yè)務資料的擴展，并及時更新供應商基礎性資料。

　　統(tǒng)一采購價格。采購價格是采購業(yè)務中的重要控制點，并且是采購中的敏感資料，集團統(tǒng)一控制采購價格，下屬企業(yè)使用集團統(tǒng)一制定的價格政策來執(zhí)行采購業(yè)務中的采購價格；集團內(nèi)提供采購最高限價控制，采購價格均不允許超出最高限價，達到集團統(tǒng)一采購價格的目的。

　　集團財務信息的整合。集中采購有利于集團內(nèi)部對公司采購業(yè)務單元的業(yè)績和公司價值最大化，集團建立統(tǒng)一的核算管理平臺，提高整體核算水平，增加集團的協(xié)同度，對采購流程進行端到端的監(jiān)控，使得交易處理、費用審核與采購結(jié)算工作全部區(qū)域集中，同時實現(xiàn)了區(qū)域的稅務單據(jù)集中處理。

　　批量采購控制。主要是對采購的物料進行集團內(nèi)批量控制，小批量的訂貨會造成采購價格的偏高。集團統(tǒng)一控制采購的最大訂貨量和最小訂貨量控制，要求下屬企業(yè)的采購不能小于最小的訂貨量，通過集團把下屬企業(yè)的采購申請進行匯總，形成批量采購的價格優(yōu)勢。

　　統(tǒng)一管控供應商風險。集中采購有利于集團站在全局的角度審核供應鏈的風險，對戰(zhàn)略物資的采購，集團必須對供應商進行風險評估，有利于審核供應商的真實性，對供應商的生產(chǎn)能力及管理水平進行全面整體性的評估，并有利于節(jié)約集團采購的管理成本。

　　共享供應商供貨信息。供貨信息是采購系統(tǒng)的基礎資料信息之一，供貨信息主要引用組織單元數(shù)據(jù)、物料主數(shù)據(jù)、供應商主數(shù)據(jù)，定義供應商可以供應那些物料以及這些供應物料的不同供應量、容差等，在采購業(yè)務單據(jù)中，供貨信息將為其提供默認的信息，并控制采購業(yè)務單據(jù)，確保采購業(yè)務單據(jù)嚴格按照供貨信息來執(zhí)行。集團內(nèi)供應商供貨信息共享，下屬企業(yè)可相互引用供貨信息。

　　最佳的物流配送。物流配送服務體現(xiàn)了企業(yè)重要競爭力，隨著市場競爭的加劇，如何在合理的物流成本下及時準確的將物資配送到作業(yè)現(xiàn)場，給物流管理提出了新的挑戰(zhàn)，集團采購使采購的物資庫存管理合理化、配送規(guī)劃科學化、物流成本節(jié)約化、物流風險控制有效化。

　　利于詢價、比價。采購詢價/比價單是采購部門人員確定需采購物料價格的過程，用于收集不同供應商的報價，通過對集中采購事業(yè)部制定的供應商報價評估流程，對供應商報價進行最低價格分析、產(chǎn)品生命周期成本最低分析、報價風險評估分析等工具，進而比較并最終選擇物料價格與供應商。物料價格審批確定后將更新對應供應商的供貨信息中的價格，并作為即將執(zhí)行采購訂單的物料價格。在作了采購詢價的處理后，如何確定采用哪一個供應商的貨物還需要一個比價的過程處理，通過比價提供價格有用的參考數(shù)據(jù)，有效幫助采購人員確定采購價格。（詳見表五）

　　J公司在成本管理上已經(jīng)修煉好了“內(nèi)功心法”，“拳腳功夫”也已通過金剛般若掌（經(jīng)濟優(yōu)化J公司設計方案）、達摩伏虎拳（為J公司做合約規(guī)劃）、龍象羅漢功（集中采購）的成功修煉。天將為其提供12個月的動態(tài)成本管理，使其在“兵器武藝”上精通，成就真正高手。

　　叁“兵器武藝”修煉篇：成本動態(tài)管理控制

　　(一） 動態(tài)成本控制流程（詳見表六）

　　（二）時間節(jié)點控制

　　1.海天在J公司圖紙?zhí)峁┖?0天之內(nèi)編制工程預算。（該預算應包含施工圖上的所有內(nèi)容，并根據(jù)J公司要求分別匯總計算，便于后期的指標分解）。提示：要求施工單位報審也應按此要求進行分列。

　　2.海天在兩個月內(nèi)完成對審，根據(jù)對審后的預算再次分解指標，并及時調(diào)整確定目標。

　　3.按照J公司成本部要求定期溝通雙方工作中存在的問題，并討論進一步改進意見。

　　4.根據(jù)現(xiàn)場提供月完成及下月計劃，收到該資料后兩天內(nèi)完成現(xiàn)場實際復核，次月5日報送成本動態(tài)月報。

　　5.收到現(xiàn)場進度款復核資料3日內(nèi)編制項目進度款報告并報送成本部復核。

　　6.接到竣工結(jié)算資料45日內(nèi)完成項目對審、提交遺留問題，并于遺留問題解決后10日內(nèi)出具該項目的竣工結(jié)算報告。

　　（三）在嚴格控制時間節(jié)點的同時也要確保質(zhì)量控制，因此海天有一系列的質(zhì)量控制措施：

　　1. 堅持審核、審定流程及工程量誤差率的要求，始終確保質(zhì)量關；

　　2. 堅持“資金計劃”變更的編制與目標整理；

　　3. 堅持“對審”工作中的工程量“每日量每日清”的核對辦法；

　　4. 堅持“對審”工作的“三方會議紀要”及對審前對海天咨詢實施人員的項目交底會議，主要強調(diào)項目的要求及實施人員與負責人之間的溝通，保證質(zhì)量；

　　5. 堅持在“預、結(jié)算對審”工作前做對賬時間計劃；

　　6. 項目質(zhì)量：除了嚴格秉承原“審核、審定”的流程外，額外增加二次“審核”工作，一定要保證項目的質(zhì)量，不能再出現(xiàn)不統(tǒng)一、漏項等情況，一定要保證項目質(zhì)量，盡量將問題縮小在最小范圍，保證誤差率做到最低。

　　7. 節(jié)點預算：提前將對審后的預算按照合同要求的節(jié)點范圍編制出來，并匯總到表格明確。當接到工程部的通知編制“形象進度節(jié)點進度款”時，派相關人員到現(xiàn)場核實實際進度情況，保證節(jié)點預算的真實性、客觀性，絕對不能出現(xiàn)節(jié)點多付的情況。

　　8. 全程控參與深度：①派駐專人參與現(xiàn)場成本管理，準時到達現(xiàn)場進行現(xiàn)場跟蹤、記錄，并把記錄內(nèi)容傳達到每個相關人員手中；②參與節(jié)點驗收，例如地基驗槽、主體封頂?shù)裙?jié)點要參與到，了解項目的每個進度節(jié)點；③隨項目進度安排安裝人員進駐現(xiàn)場。

　　肆“一代宗師”成就篇：實現(xiàn)成本管理終極目標

　　J公司該項目完工后海天共計審減金額約有四千萬，將該項目總造價由3.4億，申減至3億左右，實現(xiàn)J集團該項目成本控制低于市場10%這一目標。使J公司資金得到最大化利用，笑傲同等規(guī)模項目造價，成就“一代宗師”。海天密碼“112310”在該項目過程中嚴格貫徹實行，其效用性可見一斑。

　　海天密碼“112310”為最大限度的幫助集團建造完善的成本管控體系、掌控成本、節(jié)約成本起到了關鍵性的里程碑式的作用。